Na compra de um imóvel para revenda o comprador paga imposto de selo mas não paga IMT. Mas e se o imóvel comprado para esses efeitos sofrer uma alteração? Como por exemplo o loteamento para construção de um prédio rústico.

Porque fazemos muitos contratos de compra e venda de imóveis para revenda, achamos por bem transcrever uma pequena parte do Acordam no Pleno da Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo Acórdão do STA de 17 -09 -2014, no Processo n.º 1626/13 o qual uniformizou a jurisprudência conflituante nos seguintes termos:
Para efeitos de caducidade da isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) que decorre da conjugação das normas contidas nos arts. 7º e 11º n.º 5 do CIMT (isenção pela aquisição de prédios para revenda), não importa se o imóvel adquirido é ou não revendido no preciso estado em que foi adquirido; o que importa é que não haja uma metamorfose ou alteração substancial do bem adquirido para revenda.
Pelo que se o imóvel adquirido é constituído por um terreno com um edifício habitacional já em construção ou remodelação mediante projecto aprovado (seja em tosco, seja em adiantada fase de construção/remodelação), a expressão para revenda não exige que o imóvel seja alienado tal como existia no momento da aquisição, admitindo, antes, a possibilidade de realização de todas as obras necessárias à ultimação dessa construção, por forma a acabá-lo, licenciá-lo para o referido destino, constituir a propriedade horizontal e alienar as respectivas fracções autónomas.
«não obsta à isenção o facto de o prédio não estar ainda totalmente construído: o que foi adquirido … foi “um lote de terreno com um prédio em construção, ainda em tosco, a ser acabado”. De tal não resulta, todavia, nenhuma alteração substancial da sua estrutura externa ou disposição interna do edifício.
Como assinala Nuno Sá Gomes, in CTF 380, págs. 488 e segts., o fundamento da isenção em causa está na circunstância de os prédios adquiridos se manterem, como mercadorias, no activo permutável da empresa tributada pelo exercício da actividade de aquisição de prédios para revenda, «não sendo esta característica afectada pelo acabamento dos prédios adquiridos, ainda em construção, e pela constituição posterior da propriedade horizontal».
Como, aliás, acontece com a aquisição de prédios rústicos adquiridos para revenda e posterior loteamento com venda por lotes, não obstante as numerosas obras que, em geral, tal operação implica, desde a construção da rede viária ao saneamento básico.
Ao contrário do sentenciado, não se está, assim, face a matérias -primas adquiridas para transformação em mercadorias – cfr. DL n.º 410/89, de 21 de Novembro – mas antes de mercadorias integrantes do activo permutável da empresa.
Pelo que sendo a sisa (IMT) um imposto sobre o património ou sobre a riqueza – cfr. o art. 1º do Código de Sisa e o Ac. do STA de 06/10/1999 rec. 23.831 – não deve tributar a venda de elementos do activo permutável, sujeita, antes, a impostos sobre o rendimento.