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Fomento de oferta de habitação Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, não se limita a alterar benefícios fiscais existentes.
Ele veio criar três regimes jurídicos completamente novos e introduz um conjunto de incentivos que não existiam na legislação anterior.
O que este diploma veio criar de novo?
1. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
A principal novidade é a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Trata-se de um regime contratual celebrado entre investidores e o Estado, através do IHRU, com duração até 25 anos, destinado a promover a construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento habitacional.
Este regime não existia anteriormente e concede benefícios como:
• Isenção de IMT na aquisição dos imóveis;
• Isenção de Imposto do Selo;
• Isenção de IMI até 8 anos;
• Redução de 50% do IMI no período remanescente;
• Isenção de AIMI;
• IVA reduzido nas empreitadas;
• Restituição de 50% do IVA suportado em projetos de arquitetura e engenharia.
Trata-se de um mecanismo semelhante aos contratos de investimento existentes para grandes projetos industriais ou turísticos, mas aplicado especificamente à habitação.
2. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
O diploma revoga o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019 e substitui-o pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
A diferença fundamental é que:
• deixa de existir o sistema burocrático e complexo do programa anterior;
• o acesso passa a depender essencialmente do valor da renda;
• estabelece-se um limite baseado em 80% da mediana da renda por metro quadrado do concelho;
• pretende-se tornar o regime automático e mais atrativo para senhorios.
3. Restituição Parcial do IVA na Construção de Habitação Própria
Outra inovação absoluta é a criação de um regime de devolução parcial do IVA suportado por particulares na construção da sua habitação própria e permanente.
Antes deste diploma:
• quem construía uma moradia suportava integralmente o IVA das empreitadas;
• não existia qualquer mecanismo de restituição.
Agora, os particulares podem pedir a restituição parcial do IVA pago em empreitadas de construção de habitação própria permanente, dentro dos limites previstos no diploma.
Alterações muito relevantes face ao regime anterior
Além dos novos regimes, o diploma introduz alterações profundas:
IVA de 6% na construção e reabilitação
É criada uma nova verba (2.42) na Lista I do Código do IVA que permite aplicar a taxa reduzida de 6% a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação destinadas a habitação ou arrendamento habitacional.
Anteriormente a regra geral era a taxa normal de IVA (23%).
Isenção de mais-valias para reinvestimento em imóveis para arrendamento
Passa a existir uma exclusão de tributação das mais-valias quando o produto da venda de um imóvel é reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas.
Antes, a exclusão de tributação estava essencialmente ligada ao reinvestimento em habitação própria e permanente.
Tributação reduzida das rendas
Os rendimentos prediais provenientes de arrendamento habitacional passam a beneficiar de uma taxa autónoma de apenas 10%, em determinadas condições.
Benefícios para aquisição de habitação de custos controlados
São criadas:
• isenções de IMT;
• reduções de Imposto do Selo;
• benefícios específicos para aquisição de habitação de custos controlados.
Novo regime para não residentes
É criada uma taxa agravada de IMT de 7,5% para não residentes, salvo se estes se tornarem residentes ou colocarem o imóvel no mercado de arrendamento habitacional em condições legalmente definidas.
Em síntese
O que verdadeiramente distingue este diploma da legislação anterior é que ele deixa de se limitar a benefícios fiscais avulsos e cria uma política integrada de incentivo à habitação, assente em três pilares novos:
1. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA);
2. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA);
3. Restituição parcial do IVA na construção de habitação própria permanente.
A estes acrescem benefícios fiscais inéditos ou significativamente reforçados em matéria de IVA, IRS, IMT, IMI, AIMI e Imposto do Selo, procurando aumentar a oferta de habitação para a classe média.